19 slayt · web görünümü, PPTX ve yazdırılabilir PDF
Fizibilite Raporu ve Yatırımcı Sunumu
Nitelikli kahve dükkânı · Kadıköy Moda, İstanbul · 32+8 koltuk · 85 m² · 5 Eylül 2026
Elif Demir
Kadıköy Moda, İstanbul konumunda 85 m², 32 iç koltuklu bir nitelikli kahve dükkânı için toplam yatırım ihtiyacı 11,2 mn ₺; bunun 4,09 mn ₺ kadarı tadilat, ekipman ve mobilya, 3,29 mn ₺ kadarı işletme sermayesi rezervi (4 aylık sabit gider).
Başabaş için günde 94 müşteri gerekiyor; güvenlik payı %29. Kötümser senaryoda (fiş −%10, doluluk −%15, yavaş rampa) geri ödeme 55 ay; iyimser senaryoda 11 ay.
Özkaynak 7,70 mn ₺ (%69); modelin ihtiyacı 3,50 mn ₺, kurucunun talebi 3,60 mn ₺.
Moda Kahve Evi, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor. Kurucunun tanımıyla fark: “Moda'da kendi kavurduğu çekirdekle çalışan, laptop dostu tek nitelikli kahveci”
Kapasite 32 iç + 8 dış koltuk, günde 12 saat, ayda 30 gün. Teorik koltuk devri 6.0/gün; olgun doluluk %63 (FIZIB varsayımı).
Aylık kira 165 bin ₺ (mekân bulundu, sözleşme imzalanmadı; gerçek kişi mal sahibi, %20 stopaj ile işletmeye maliyeti 206 bin ₺); m² başına 1.941 ₺, semt ortalamasının %39 üstünde.
Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 675 bin ₺ · %26
| Kalem | 1. yıl | 2. yıl | 3. yıl |
|---|---|---|---|
| Net satışlar (KDV hariç) | 20,9 mn ₺ | 30,7 mn ₺ | 35,8 mn ₺ |
| Satılan malın maliyeti | −5,15 mn ₺ | −7,52 mn ₺ | −8,71 mn ₺ |
| Brüt kâr | 15,7 mn ₺%75 | 23,2 mn ₺%76 | 27,1 mn ₺%76 |
| Personel (brüt + SGK) | −6,74 mn ₺ | −8,10 mn ₺ | −9,43 mn ₺ |
| Kira + aidat | −2,48 mn ₺ | −3,07 mn ₺ | −3,62 mn ₺ |
| Platform komisyonları | −724 bin ₺ | −1,07 mn ₺ | −1,24 mn ₺ |
| Diğer işletme giderleri | −2,78 mn ₺ | −3,73 mn ₺ | −4,36 mn ₺ |
| FAVÖK (EBITDA) | 3,02 mn ₺%14 | 7,26 mn ₺%24 | 8,47 mn ₺%24 |
| Amortisman | −925 bin ₺ | −925 bin ₺ | −925 bin ₺ |
| Faiz (BSMV dahil) | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ |
| Vergi (gösterge) | −140 bin ₺ | −1,58 mn ₺ | −1,89 mn ₺ |
| Net kâr | 1,95 mn ₺%9 | 4,75 mn ₺%15 | 5,66 mn ₺%16 |
| Gösterge | Kötümser | Baz | İyimser | Stres |
|---|---|---|---|---|
| 2. yıl net ciro | 23,5 mn ₺ | 30,7 mn ₺ | 35,1 mn ₺ | 25,0 mn ₺ |
| 2. yıl FAVÖK | 1,99 mn ₺ | 7,26 mn ₺ | 11,1 mn ₺ | −27.354 ₺ |
| 2. yıl FAVÖK marjı | %8,5 | %23,6 | %31,5 | %-0,1 |
| Geri ödeme (ay) | 55 | 20 | 11 | — |
| Ek finansman ihtiyacı | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ | 0 ₺ |
| Nakit tükenme ayı | — | — | — | — |
Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).
Personel maliyeti cironun %26'i. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler.
Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.
Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı.
Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü.
Başabaş için günde 94 müşteri gerekiyor; plan 132. Güvenlik payı %29.
Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi.
İşyeri açma ruhsatı, itfaiye raporu ve gıda işletme kayıt belgesi 1-4 ay sürebilir; tapuda 'mesken' ise kat malikleri oybirliği gerekir.
Önlem: Sözleşmeden önce tapu cinsi ve ruhsat uygunluğunu belediyede sor; ruhsat şartlı fesih maddesi; 2 ay ek nakit.
İşletme sermayesi 4 aylık sabit gideri karşılıyor; en düşük kasa 3.4 mn ₺ (2. ay). Tadilatta %10-20 aşım Türkiye'de olağan.
Önlem: Sabit fiyatlı müteahhit sözleşmesi, %10-15 beklenmeyen gider, 4-6 ay işletme sermayesi.
İstanbul merkezinde yeme-içme yoğunluğu yüksek; yakında bir zincir açılışı fiyat çapasını değiştirir.
Önlem: Doğrulanabilir 3 fark, sadakat programı, mahalle ilişkileri.
Yönetişim taahhüdü
Olgun dönemde günde 132 müşteri: 40 koltuk × 6.0 teorik devir × %63 doluluk (FIZIB varsayımı). Başabaş için 94 gerekiyor; güvenlik payı %29.
1. yıl net kâr 763 bin ₺ olur (baz 1,95 mn ₺). Kötümser senaryo bunu doluluk −%15 ve yavaş rampayla birleştiriyor: ek finansman ihtiyacı 0 ₺.
Kira/ciro %10; sözleşme yıldönümünde %24/%18/%14 artış modellendi. Kira %118 artana kadar geri ödeme 36 ayı aşmıyor.
Personel/ciro %26; Ocak adımları 2027 %27, 2028 %21 ve işveren maliyeti çarpanı 1.33 modelde. Menü fiyatı 3 ayda bir güncelleniyor; zam ayında fiyat güncellemesi şart.
Proje geri ödemesi 20 ay. Yatırımcı payına düşen dağıtılabilir nakitle 5 yıllık çarpan 2.54x, IRR %31 nominal / %12 reel; 3. yıl temettü getirisi %47.
10,3 mn ₺ post-money = 2. yıl FAVÖK'ün (7,26 mn ₺) 1.4 katı; tek şubeli yeme-içme işletmeleri Türkiye'de tipik olarak 2-4x FAVÖK bandında el değiştirir. 5. yıl terminal değer 3,79 mn ₺.
Beklenmeyen giderler 409 bin ₺ ve 4 aylık işletme sermayesi (3,29 mn ₺) bütçede. Stres senaryosu (tadilat +%15, yüksek enflasyon, ara zam) ek ihtiyacı 0 ₺ gösteriyor. Koltuk başına yatırım 280 bin ₺ (referans 170 bin ₺).
Asgari ücret ve personel devri (olasılık 4/5, etki 3/5). Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.
Cevaplar modeldeki rakamlardan türetildi; toplantıdan önce kendi cümlelerinle prova et.
| Kalem | TL | EUR | USD |
|---|---|---|---|
| Toplam yatırım | 11.200.926 ₺ | €202k | $236k |
| Tadilat, ekipman, mobilya | 4.089.902 ₺ | €74k | $86k |
| İşletme sermayesi | 3.290.852 ₺ | €59k | $69k |
| Aylık kira | 165.000 ₺ | €2.973 | $3.474 |
| Ortalama fiş (KDV dahil) | 330 ₺ | €6 | $7 |
| 1. yıl net ciro | 20.890.463 ₺ | €376k | $440k |
| 2. yıl net ciro | 30.748.763 ₺ | €554k | $647k |
| 2. yıl FAVÖK | 7.262.960 ₺ | €131k | $153k |
| 2. yıl net kâr | 4.753.724 ₺ | €86k | $100k |
| Yatırım talebi | 3.600.000 ₺ | €65k | $76k |
| Post-money değer | 10.285.714 ₺ | €185k | $217k |
| 5. yıl sonu değer (terminal) | 3.785.852 ₺ | €68k | $80k |
Yatırım talebi: 3.600.000 ₺ · %35
Moda Kahve Evi · Elif Demir · İletişim: ________________
Bu sunum bir projeksiyondur; yatırım tavsiyesi değildir. Tüm rakamlar kullanıcı girdilerine ve tarihli sektör varsayımlarına dayanır; gerçekleşen sonuçlar farklılık gösterebilir. · FIZIB ile hazırlandı · Güçlü fizibilite (92/100)