Kafe ve restoran için doğru lokasyon nasıl seçilir?

Semt kademeleri

Sokak bazlı veri her ay değiştiği için semtleri kira ve fiyat kademelerine ayırıyoruz. 2026 tahminleriyle aylık kira (₺/m², cadde üstü yeme-içme):

Aynı kademede ara sokak %15 ucuz, AVM %30 pahalı ve aidatlıdır; ofis bölgesi hafta sonu boştur; üniversite çevresi yazın çöker.

Cadde mi, AVM mi, ofis mi, kampüs mü?

• Ana cadde: yüksek trafik, yüksek kira, gel-al ağırlıklı.
• Ara sokak: sadık mahalle müşterisi, düşük kira, keşfedilmesi zaman alır.
• AVM: garantili trafik, ciro kirası (%8-12) + aidat + uzun saat zorunluluğu.
• Ofis bölgesi: güçlü hafta içi öğle, yemek kartı şart, hafta sonu kapalı.
• Kampüs: yüksek adet, düşük fiş, yaz ve tatilde %40 düşüş.
• Sahil / turistik: Mayıs-Eylül'de yılın %60'ı; kış aylarını nakitle geçirmek gerekir.

Kendin yaya trafiği say (3 günlük yöntem)

Adayın önünde hafta içi 12:30-13:30, hafta sonu 15:00-16:00 ve akşam 19:00-20:00 dilimlerinde geçenleri say. Sizin profilinize uyanları (yaş, tempo, elinde kahve olanlar) ayrı işaretleyin. Kaba dönüşüm: geçen her 100 uygun kişiden 2-6'sı içeri girer. 60 saatlik haftada bu, günlük müşteri tahmininin en sağlam kaynağıdır.

Rakip haritası

Google Haritalar'da 5 dakikalık yürüme çemberi çizin; benzer mekânları, koltuk sayısını ve üç ürünün fiyatını (filtre kahve, kahvaltı tabağı, ana yemek) not edin. Hiç rakip olmaması talep yokluğunun işareti olabilir; bir "kafe sokağı" talebi kanıtlar ama doğrulanabilir bir fark ister.

Kira pazarlığı ve kırmızı bayraklar

• Döviz üzerinden konuşulan kira (yasal değil, riski size yıkar).
• 3 yıldan kısa sözleşme veya yenileme opsiyonu olmaması.
• Doğalgaz hattı, baca ve havalandırma yolu olmayan mekân.
• Tapuda "mesken" yazması.
• 6 aylık kirayı aşan hava parası.
• "Ruhsat sizin sorununuz" diyen mal sahibi: ruhsat şartlı fesih maddesi isteyin.

Görünürlük, otopark ve teslimat

Köşe parsel ve cam cephe görünürlüğü artırır; otopark aile müşterisi için, kurye erişimi paket servis için önemlidir. Sabah güneşi alan teras kahvaltı için değerlidir.

Mevsimsellik ve Ramazan

Ramazan gündüz yeme-içmesini %10-20 düşürür (pastanede artırır) ve her yıl 11 gün öne kayar. Ağustos şehir merkezinde düşüktür, Ekim-Aralık yüksektir. FIZIB, seçtiğiniz konum tipine göre aylık indeks uygular.

Aday puanlama listesi

Kira/ciro oranı, yaya sayımı, rakip yoğunluğu, tapu cinsi, doğalgaz, baca, görünürlük, sözleşme süresi, hava parası ve ruhsat uygunluğu için 1-5 puan verin; iki adayı FIZIB'de iki ayrı fizibilite olarak karşılaştırın.

Diğer rehberler

• Türkiye'de kafe açmak: adım adım rehber
• Kafe veya restoran açmanın maliyeti ne kadar?
• Kafe, restoran ve pastane için gerekli ruhsat ve izinler