Fizibilite raporuÖrnek

Moda Kahve Evi

Nitelikli kahve · Kadıköy Moda, İstanbul · 85 m² · 32 koltuk · Açılış 2027-03

Özet karar · Güçlü fizibilite

Moda Kahve Evi: güçlü fizibilite (92/100). Baz senaryoda 20. ayda geri ödeme, kira/ciro %10, prime cost %51, başabaş güvenlik payı %29.

Rakamlara bağlı anlatım

Toplam yatırım

11,2 mn ₺

Geri ödeme

20 ay

2. yıl FAVÖK marjı

%23,6

Kira / ciro

%10,0

Yönetici özeti

Kadıköy Moda, İstanbul konumunda 85 m², 32 iç koltuklu bir nitelikli kahve dükkânı için toplam yatırım ihtiyacı 11,2 mn ₺; bunun 4,09 mn ₺ kadarı tadilat, ekipman ve mobilya, 3,29 mn ₺ kadarı işletme sermayesi rezervi (4 aylık sabit gider).

Olgun dönemde (2. yıl) günde ortalama 132 müşteri ve 330 ₺ ortalama fişle yıllık net ciro 30,7 mn ₺, FAVÖK marjı %24. İlk yıl açılış rampası nedeniyle marj %14.

Başabaş için günde 94 müşteri gerekiyor; güvenlik payı %29. Kötümser senaryoda (fiş −%10, doluluk −%15, yavaş rampa) geri ödeme 55 ay; iyimser senaryoda 11 ay.

Özkaynak 7,70 mn ₺ (%69); modelin ihtiyacı 3,50 mn ₺, kurucunun talebi 3,60 mn ₺.

Skor bileşenleri

Geri ödeme süresi · 20%20 ay
100
Getiri (IRR vs. eşik) · 15%%58
100
Başabaş güvenlik payı · 15%%29
87
Kira / ciro · 10%%10
85
Prime cost (hammadde + personel) · 10%%51
100
Finansman yapısı · 10%talep 3.6 mn ₺
100
Kötümser senaryo dayanıklılığı · 15%kötümser 55 ay
69
Yapısal riskler · 5%100/100
100

Öneriler

En zayıf bileşen “Kötümser senaryo dayanıklılığı” (69/100). Önce bunu iyileştir.
Rakamları en çok doluluk oynatıyor; bu varsayımı gerçek gözlem ve tekliflerle doğrula.
Gerçek kira teklifi ve tedarikçi fiyatlarıyla raporu güncelle; her ‘varsayım’ rozeti bir doğrulama görevidir.

Konsept ve hedef kitle

Moda Kahve Evi, Kadıköy Moda, İstanbul konumunda alkolsüz bir nitelikli kahve dükkânı olarak planlanıyor. Kurucunun tanımıyla fark: “Moda'da kendi kavurduğu çekirdekle çalışan, laptop dostu tek nitelikli kahveci”

Kapasite 32 iç + 8 dış koltuk, günde 12 saat, ayda 30 gün. Teorik koltuk devri 6.0/gün; olgun doluluk %63 (FIZIB varsayımı).

Genç profesyoneller (25-40)Uzaktan çalışanlarMahalle sakinleri

Lokasyon ve pazar

Aylık kira 165 bin ₺ (mekân bulundu, sözleşme imzalanmadı; gerçek kişi mal sahibi, %20 stopaj ile işletmeye maliyeti 206 bin ₺); m² başına 1.941 ₺, semt ortalamasının %39 üstünde.

Olgun yılda kira ve aidatın net ciroya oranı %10: sağlıklı bantta. Kira, geri ödeme 36 ayı aşmadan en fazla %118 artabilir. Kira sözleşme yıldönümlerinde 12 aylık ortalama TÜFE ile artırıldı.

Sektör kıyaslaması

Gösterge	Senin planın	Sektör / semt	Sapma
Kira (₺/m²/ay)	1.941 ₺	1.400 ₺	+39%
Ortalama fiş (KDV dahil)	330 ₺	270 ₺	+22%
Yatırım / koltuk	280.023 ₺	170.000 ₺	+65%
Aylık ciro / m²	30.146 ₺	20.000 ₺	+51%
Hammadde oranı	%24,5	%25,0	-2%
Personel / ciro	%26,4	%27,0	-2%
Kira / ciro	%10,0	%10,0	0%
Prime cost	%50,8	%60,0	-15%
Olgun doluluk	%63,0	%65,0	-3%
Paket servis payı	%10,0	%20,0	-50%

Menü ve birim ekonomisi

Kalem	Mekân içi (ort. fiş)	Paket sipariş
Brüt fiyat (KDV dahil)	388 ₺	349 ₺
KDV	−35 ₺	−32 ₺
Net fiyat	353 ₺	317 ₺
Hammadde	−89 ₺	−80 ₺
POS komisyonu	−8 ₺	—
Platform komisyonu + reklam	—	−122 ₺
Ambalaj	—	−14 ₺
Katkı marjı	256 ₺ (%73)	101 ₺

Kanal dağılımı: mekân içi %61, gel-al %30, paket servis %10. Paket siparişlerde komisyon ve reklam brüt sipariş üzerinden %35; sipariş başına katkı 101 ₺ (mekân içi 256 ₺).

Kapasite ve gelir modeli

Gelir modeli aşağıdan yukarı kuruldu: koltuk × devir × doluluk × ortalama fiş × gün. Açılış rampası standart: 1. ay olgun doluluğun %55'i, 12. ayda %100.

Mevsimsellik profili “şehir merkezi”; Ramazan ayında %15 gündüz düşüşü uygulandı. Menü fiyatları 3 ayda bir enflasyona göre güncelleniyor; maliyetler aylık arttığı için aradaki gecikme brüt marjı sıkıştırıyor.

Aylık net ciro (36 ay)

Günlük müşteri (olgun)

132

Olgun doluluk

%62

RevPASH

222 ₺

Ciro / m² / ay

30.146 ₺

Yatırım bütçesi

Yatırım bütçesi: tadilat 2,16 mn ₺, ekipman 781 bin ₺, mobilya 1,02 mn ₺, POS/IT 134 bin ₺; ruhsat ve kuruluş 167 bin ₺, tabela ve marka 200 bin ₺, hava parası 500 bin ₺.

Açılış öncesi giderler 1,04 mn ₺ (pazarlama, eğitim maaşları, tadilat dönemi kirası, açılış stoğu), depozito 495 bin ₺, işletme sermayesi 3,29 mn ₺ (4 aylık sabit gider), yatırım KDV'si 884 bin ₺ (devreden KDV olarak 9. ayda geri kazanılıyor) ve %10 beklenmeyen gider 409 bin ₺.

Koltuk başına yatırım 280 bin ₺ (sektör referansı 170 bin ₺), m² başına 132 bin ₺. Döviz referansı: 235.809 $ / 201.818 € (2026-09-01 kuru).

29%

19%

İşletme sermayesi rezervi3,29 mn ₺29%
Tadilat ve inşaat (MEP, havalandırma dahil)2,16 mn ₺19%
Mobilya ve dekorasyon1,02 mn ₺9%
Yatırım KDV'si (devreden, geri kazanılır)884 bin ₺8%
Mutfak / bar ekipmanı781 bin ₺7%
Hava parası / devir bedeli500 bin ₺4%
Kira depozitosu495 bin ₺4%
Beklenmeyen giderler409 bin ₺4%
Açılış öncesi personel ve eğitim373 bin ₺3%
Açılış stoğu234 bin ₺2%
Açılış pazarlaması223 bin ₺2%
Tadilat dönemi kirası206 bin ₺2%
Tabela, marka kimliği, menü200 bin ₺2%
Ruhsat, izin ve kuruluş167 bin ₺1%
POS, ÖKC, KDS ve IT134 bin ₺1%
Mimari proje ve denetim130 bin ₺1%

Kalem	Tutar	Pay
Tadilat ve inşaat (MEP, havalandırma dahil)	2.159.510 ₺	%19,3
Mutfak / bar ekipmanı	781.046 ₺	%7,0
Mobilya ve dekorasyon	1.015.720 ₺	%9,1
POS, ÖKC, KDS ve IT	133.626 ₺	%1,2
Mimari proje ve denetim	129.571 ₺	%1,2
Tabela, marka kimliği, menü	200.440 ₺	%1,8
Ruhsat, izin ve kuruluş	167.033 ₺	%1,5
Hava parası / devir bedeli	500.000 ₺	%4,5
Açılış pazarlaması	222.711 ₺	%2,0
Açılış öncesi personel ve eğitim	372.584 ₺	%3,3
Tadilat dönemi kirası	206.250 ₺	%1,8
Açılış stoğu	233.611 ₺	%2,1
Kira depozitosu	495.000 ₺	%4,4
İşletme sermayesi rezervi	3.290.852 ₺	%29,4
Yatırım KDV'si (devreden, geri kazanılır)	883.982 ₺	%7,9
Beklenmeyen giderler	408.990 ₺	%3,7
Toplam yatırım	11.200.926 ₺	100%

İşletme giderleri

Kadro 6 kişi + kurucu (mekânda tam zamanlı, 55.171 ₺/ay kurucu geliri). Açılış ayı işveren maliyeti 538 bin ₺/ay; işveren maliyeti brütün 1.33 katı (SGK, işsizlik, yemek-yol, kıdem karşılığı); Ocak asgari ücret adımları (2027: %27, 2028: %21, 2029: %17) uygulandı.

Olgun yılda maliyet yapısı: hammadde %24, personel %26, kira ve aidat %10. Prime cost %51 — sağlıklı.

Olgun yıl (2. yıl) maliyet yapısı

Satılan malın maliyeti
627 bin ₺ · 24%
Personel (brüt + SGK)
675 bin ₺ · 26%
Kira + aidat
256 bin ₺ · 10%
Platform komisyonları
88.787 ₺ · 3%
Enerji ve su
43.745 ₺ · 2%
Pazarlama
76.872 ₺ · 3%
Diğer işletme giderleri
190 bin ₺ · 7%

Kadro planı

Rol	Kişi	Brüt / ay (2026 bazı)	İşverene maliyet / ay
Barista	3	54.533 ₺	217.585 ₺
Aşçı / Fırıncı / Hazırlık	1	60.825 ₺	80.897 ₺
Bulaşık / Temizlik	1	41.948 ₺	55.791 ₺
Şef / Pasta şefi / Baş barista	1	96.481 ₺	128.319 ₺
Kurucu (mekânda)	1	55.171 ₺	55.171 ₺
Toplam (açılış ayı)	7		537.763 ₺

Kadro açılış ayı ücretleriyle; 2. yılda Ocak asgari ücret adımlarından sonra aylık personel gideri: 675.395 ₺ (%26).

36 aylık gelir tablosu

Kalem	1. yıl	2. yıl	3. yıl
Net satışlar (KDV hariç)	20.890.463 ₺	30.748.763 ₺	35.832.080 ₺
Satılan malın maliyeti	−5.153.371 ₺	−7.520.732 ₺	−8.714.706 ₺
Brüt kâr	15.737.092 ₺%75	23.228.031 ₺%76	27.117.373 ₺%76
Personel (brüt + SGK)	−6.739.084 ₺	−8.104.736 ₺	−9.430.467 ₺
Kira + aidat	−2.475.000 ₺	−3.069.000 ₺	−3.621.420 ₺
Platform komisyonları	−723.855 ₺	−1.065.445 ₺	−1.241.582 ₺
Diğer işletme giderleri	−2.781.116 ₺	−3.725.890 ₺	−4.357.976 ₺
FAVÖK (EBITDA)	3.018.038 ₺%14	7.262.960 ₺%24	8.465.929 ₺%24
Amortisman	−924.662 ₺	−924.662 ₺	−924.662 ₺
Faiz (BSMV dahil)	0 ₺	0 ₺	0 ₺
Vergi öncesi kâr	2.093.376 ₺	6.338.298 ₺	7.541.267 ₺
Vergi (gösterge)	−140.294 ₺	−1.584.575 ₺	−1.885.317 ₺
Net kâr	1.953.082 ₺%9	4.753.724 ₺%15	5.655.950 ₺%16

Varsayımlar: TÜFE %24/%18/%14; Ocak asgari ücret adımları 2027: %27, 2028: %21, 2029: %17; kira artışı sözleşme yıldönümünde %24/%18/%14; iskonto %40 nominal; fiyatlar 2026-09-01 bazlı, açılış ayına endekslendi. Vergi satırı zarar mahsubu sonrası gösterge niteliğindedir.

Aylık tabloyu göster

Ay	Müşteri	Net ciro	Hammadde	Personel	Kira	Diğer	FAVÖK	Serbest nakit	Kasa
1 · 2027-03	1852	911 bin ₺	221 bin ₺	539 bin ₺	206 bin ₺	201 bin ₺	−256 bin ₺	191 bin ₺	3,48 mn ₺
2 · 2027-04	2250	1,11 mn ₺	273 bin ₺	540 bin ₺	206 bin ₺	229 bin ₺	−142 bin ₺	−57.832 ₺	3,42 mn ₺
3 · 2027-05	3050	1,50 mn ₺	377 bin ₺	541 bin ₺	206 bin ₺	283 bin ₺	93.207 ₺	224 bin ₺	3,65 mn ₺
4 · 2027-06	3287	1,71 mn ₺	413 bin ₺	542 bin ₺	206 bin ₺	278 bin ₺	266 bin ₺	389 bin ₺	4,04 mn ₺
5 · 2027-07	3268	1,70 mn ₺	418 bin ₺	543 bin ₺	206 bin ₺	278 bin ₺	250 bin ₺	363 bin ₺	4,40 mn ₺
6 · 2027-08	3365	1,75 mn ₺	439 bin ₺	544 bin ₺	206 bin ₺	286 bin ₺	272 bin ₺	394 bin ₺	4,79 mn ₺
7 · 2027-09	3947	2,16 mn ₺	524 bin ₺	545 bin ₺	206 bin ₺	334 bin ₺	552 bin ₺	725 bin ₺	5,52 mn ₺
8 · 2027-10	4280	2,34 mn ₺	578 bin ₺	546 bin ₺	206 bin ₺	357 bin ₺	656 bin ₺	836 bin ₺	6,35 mn ₺
9 · 2027-11	3684	2,02 mn ₺	507 bin ₺	547 bin ₺	206 bin ₺	322 bin ₺	435 bin ₺	475 bin ₺	6,83 mn ₺
10 · 2027-12	3902	2,25 mn ₺	546 bin ₺	549 bin ₺	206 bin ₺	350 bin ₺	603 bin ₺	510 bin ₺	7,34 mn ₺
11 · 2028-01	3139	1,81 mn ₺	447 bin ₺	651 bin ₺	206 bin ₺	302 bin ₺	207 bin ₺	139 bin ₺	7,48 mn ₺
12 · 2028-02	2827	1,63 mn ₺	410 bin ₺	652 bin ₺	206 bin ₺	284 bin ₺	80.877 ₺	68.776 ₺	7,55 mn ₺
13 · 2028-03	3520	2,15 mn ₺	518 bin ₺	653 bin ₺	256 bin ₺	343 bin ₺	376 bin ₺	341 bin ₺	7,89 mn ₺
14 · 2028-04	3629	2,21 mn ₺	541 bin ₺	654 bin ₺	256 bin ₺	352 bin ₺	409 bin ₺	338 bin ₺	8,23 mn ₺
15 · 2028-05	4485	2,74 mn ₺	678 bin ₺	655 bin ₺	256 bin ₺	413 bin ₺	733 bin ₺	626 bin ₺	8,85 mn ₺
16 · 2028-06	4442	2,82 mn ₺	681 bin ₺	656 bin ₺	256 bin ₺	425 bin ₺	805 bin ₺	622 bin ₺	9,47 mn ₺
17 · 2028-07	4137	2,63 mn ₺	643 bin ₺	657 bin ₺	256 bin ₺	404 bin ₺	669 bin ₺	510 bin ₺	9,98 mn ₺
18 · 2028-08	4006	2,55 mn ₺	632 bin ₺	658 bin ₺	256 bin ₺	396 bin ₺	604 bin ₺	471 bin ₺	10,5 mn ₺
19 · 2028-09	4485	2,97 mn ₺	717 bin ₺	659 bin ₺	256 bin ₺	446 bin ₺	893 bin ₺	720 bin ₺	11,2 mn ₺
20 · 2028-10	4703	3,12 mn ₺	762 bin ₺	660 bin ₺	256 bin ₺	464 bin ₺	973 bin ₺	770 bin ₺	11,9 mn ₺
21 · 2028-11	3919	2,60 mn ₺	644 bin ₺	661 bin ₺	256 bin ₺	407 bin ₺	628 bin ₺	448 bin ₺	12,4 mn ₺
22 · 2028-12	4064	2,81 mn ₺	677 bin ₺	662 bin ₺	256 bin ₺	433 bin ₺	778 bin ₺	614 bin ₺	13,0 mn ₺
23 · 2029-01	3013	2,08 mn ₺	509 bin ₺	763 bin ₺	256 bin ₺	352 bin ₺	200 bin ₺	108 bin ₺	13,1 mn ₺
24 · 2029-02	3021	2,09 mn ₺	517 bin ₺	764 bin ₺	256 bin ₺	355 bin ₺	194 bin ₺	171 bin ₺	13,3 mn ₺
25 · 2029-03	3520	2,53 mn ₺	609 bin ₺	765 bin ₺	302 bin ₺	407 bin ₺	450 bin ₺	385 bin ₺	13,7 mn ₺
26 · 2029-04	3629	2,61 mn ₺	635 bin ₺	766 bin ₺	302 bin ₺	417 bin ₺	491 bin ₺	395 bin ₺	14,1 mn ₺
27 · 2029-05	4485	3,23 mn ₺	794 bin ₺	767 bin ₺	302 bin ₺	488 bin ₺	877 bin ₺	736 bin ₺	14,8 mn ₺
28 · 2029-06	4442	3,30 mn ₺	795 bin ₺	768 bin ₺	302 bin ₺	498 bin ₺	940 bin ₺	717 bin ₺	15,5 mn ₺
29 · 2029-07	4137	3,08 mn ₺	748 bin ₺	768 bin ₺	302 bin ₺	474 bin ₺	783 bin ₺	586 bin ₺	16,1 mn ₺
30 · 2029-08	4006	2,98 mn ₺	733 bin ₺	769 bin ₺	302 bin ₺	465 bin ₺	710 bin ₺	543 bin ₺	16,6 mn ₺
31 · 2029-09	4485	3,45 mn ₺	829 bin ₺	770 bin ₺	302 bin ₺	519 bin ₺	1,03 mn ₺	818 bin ₺	17,5 mn ₺
32 · 2029-10	4703	3,61 mn ₺	879 bin ₺	771 bin ₺	302 bin ₺	540 bin ₺	1,12 mn ₺	877 bin ₺	18,3 mn ₺
33 · 2029-11	3919	3,01 mn ₺	741 bin ₺	772 bin ₺	302 bin ₺	473 bin ₺	723 bin ₺	505 bin ₺	18,8 mn ₺
34 · 2029-12	4064	3,23 mn ₺	776 bin ₺	773 bin ₺	302 bin ₺	499 bin ₺	876 bin ₺	682 bin ₺	19,5 mn ₺
35 · 2030-01	2839	2,25 mn ₺	548 bin ₺	870 bin ₺	302 bin ₺	391 bin ₺	143 bin ₺	34.958 ₺	19,6 mn ₺
36 · 2030-02	3213	2,55 mn ₺	627 bin ₺	871 bin ₺	302 bin ₺	426 bin ₺	325 bin ₺	290 bin ₺	19,9 mn ₺

Nakit akışı ve başabaş

FAVÖK 3. aydan itibaren pozitife dönüyor. Tam finansman sonrası kümülatif nakit en düşük noktasına 2. ayda 3,42 mn ₺ ile ulaşıyor; işletme sermayesi rezervi bu çukuru karşılıyor.

Basit geri ödeme 20 ay, %40 iskonto ile 28 ay. 5 yıllık NBD (%40 nominal) 3,40 mn ₺; proje IRR'si %58 nominal, %35 reel. Nihai değer 3,79 mn ₺ (5. yıl sonunda defter değeri + depozito + işletme sermayesi).

Kümülatif nakit (işletme sermayesi dahil)

Kesik çizgiler: kötümser ve iyimser senaryo

Başabaş

Günde gerekli müşteri: 94
Planlanan: 132
Nakit başabaş (amortisman hariç): 87
Başabaş doluluk: %49
Güvenlik payı: %29
FAVÖK pozitif ay: 3

Getiri

Basit geri ödeme: 20 ay
İskontolu geri ödeme: 28 ay
En düşük kasa (tam finansman sonrası): 3,42 mn ₺ · 2. ay
NBD (5 yıl, %40): 3,40 mn ₺
IRR (nominal): %58
IRR (reel): %35
Yatırım çarpanı (5 yıl): 3.22x
2. yıl nakit getirisi: %51
Nihai değer: 3,79 mn ₺

Senaryolar ve duyarlılık

Kötümser senaryo (fiş −%10, doluluk −%15, yavaş rampa, hammadde +2 puan, kira yenilemede +%30): 2. yıl FAVÖK marjı %8, geri ödeme 55 ay, ek finansman ihtiyacı 0 ₺.

Stres senaryosu (kötümser + enflasyon %30/26/22, ara zam %15, tadilat +%15, komisyon +3 puan): ek finansman ihtiyacı 0 ₺, 2. yıl FAVÖK marjı %-0. İyimser senaryo: geri ödeme 11 ay, NBD 12,0 mn ₺.

Duyarlılık: 1. yıl net kârı en çok doluluk, ortalama fiş, personel maliyeti etkiliyor (her biri ±%10 ya da ±3 puan). İlk kalem tek başına 4,53 mn ₺ oynatıyor.

Gösterge	Kötümser	Baz	İyimser	Stres
1. yıl net ciro	13,8 mn ₺	20,9 mn ₺	27,4 mn ₺	13,9 mn ₺
2. yıl net ciro	23,5 mn ₺	30,7 mn ₺	35,1 mn ₺	25,0 mn ₺
2. yıl FAVÖK	1,99 mn ₺	7,26 mn ₺	11,1 mn ₺	−27.354 ₺
2. yıl FAVÖK marjı	%8,5	%23,6	%31,5	%-0,1
1. yıl net kâr	−2,71 mn ₺	1,95 mn ₺	5,53 mn ₺	−4,22 mn ₺
Geri ödeme (ay)	55	20	11	—
NBD	−7,43 mn ₺	3,40 mn ₺	12,0 mn ₺	−12,9 mn ₺
Ek finansman ihtiyacı	0 ₺	0 ₺	0 ₺	0 ₺
Nakit tükenme ayı	—	—	—	—
FAVÖK başabaş ayı	7	3	1	15

Stres senaryosu: kötümser + yüksek enflasyon, ara zam ve tadilat aşımı (ek).

Duyarlılık: 1. yıl net kâr (±%10 / ±3 puan)

Baz 1. yıl net kâr: 1,95 mn ₺

Doluluk (±10%)
763 bin ₺2,96 mn ₺
Ortalama fiş (±10%)
763 bin ₺2,96 mn ₺
Personel maliyeti (±10%)
1,42 mn ₺2,45 mn ₺
Hammadde oranı (±3)
1,44 mn ₺2,43 mn ₺
Kira (±10%)
1,77 mn ₺2,13 mn ₺
Enflasyon (±3)
1,81 mn ₺2,09 mn ₺
Tadilat ve ekipman (±10%)
1,91 mn ₺1,99 mn ₺

Fiş × doluluk: geri ödeme (ay)

↓ fiş / doluluk →	-20%	-10%	0%	+10%	+20%
-20%	—	55	34	27	21
-10%	55	32	26	20	17
0%	34	26	20	17	15
+10%	27	20	17	15	13
+20%	21	17	15	13	11

Satırlar ortalama fiş, sütunlar doluluk; 36 ayı aşanlar '—'.

Kırılma noktaları

Kira, geri ödeme 36 ayı aşmadan en fazla %118
Ortalama fiş en fazla %21
Doluluk en fazla %21

Riskler ve önlemler

Asgari ücret ve personel devri: Personel maliyeti cironun %26'i. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler. Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı.

Gıda enflasyonu ve fiyat güncelleme gecikmesi: Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı. Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü.

Planın altında müşteri: Başabaş için günde 94 müşteri gerekiyor; plan 132. Güvenlik payı %29. Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi.

Operasyon / İnsan

Asgari ücret ve personel devri

Olasılık 4Etki 312

Personel maliyeti cironun %26'i. Ocak asgari ücret zamları (tahmin %27, %21) ve olası ara zam marjı doğrudan etkiler.

Önlem: Menü fiyatını ücret zammıyla eş zamanlı güncelle; çapraz eğitim; vardiya planı. · Erken uyarı: Personel/ciro > %35

Tedarik / Maliyet

Gıda enflasyonu ve fiyat güncelleme gecikmesi

Olasılık 4Etki 312

Maliyetler aylık, menü 3 ayda bir güncelleniyor; her 10 puan ek enflasyon yaklaşık 1,2 puan brüt marj kaybı.

Önlem: Aylık maliyet takibi, tedarikçi vadesi, çeyreklik fiyat güncellemesi, odaklı menü. · Erken uyarı: Hammadde oranı > hedef +3 puan

Talep / Pazar

Planın altında müşteri

Olasılık 3Etki 39

Başabaş için günde 94 müşteri gerekiyor; plan 132. Güvenlik payı %29.

Önlem: Açılış öncesi yaya sayımı, 3 rakip menü kıyası, soft opening, ilk 90 gün pazarlama bütçesi. · Erken uyarı: 4 haftalık ortalama günlük fiş sayısı

Regülasyon / Ruhsat

Ruhsat gecikmesi

Olasılık 3Etki 39

İşyeri açma ruhsatı, itfaiye raporu ve gıda işletme kayıt belgesi 1-4 ay sürebilir; tapuda 'mesken' ise kat malikleri oybirliği gerekir.

Önlem: Sözleşmeden önce tapu cinsi ve ruhsat uygunluğunu belediyede sor; ruhsat şartlı fesih maddesi; 2 ay ek nakit. · Erken uyarı: Açılış tarihinden 8 hafta önce ruhsat dosyası tamamlanmadı

Uygulama / Zamanlama

Tadilat gecikmesi ve nakit

Olasılık 3Etki 39

İşletme sermayesi 4 aylık sabit gideri karşılıyor; en düşük kasa 3.4 mn ₺ (2. ay). Tadilatta %10-20 aşım Türkiye'de olağan.

Önlem: Sabit fiyatlı müteahhit sözleşmesi, %10-15 beklenmeyen gider, 4-6 ay işletme sermayesi. · Erken uyarı: Kasa < 2 aylık sabit gider

Rekabet

Yeni rakip ve fiyat baskısı

Olasılık 3Etki 39

İstanbul merkezinde yeme-içme yoğunluğu yüksek; yakında bir zincir açılışı fiyat çapasını değiştirir.

Önlem: Doğrulanabilir 3 fark, sadakat programı, mahalle ilişkileri. · Erken uyarı: Ortalama fiş veya doluluk 2 ay üst üste düşüş

Operasyon / İnsan

Kurucunun sektör tecrübesi

Olasılık 2Etki 48

Kurucu sektörde çalıştı ama daha önce işletme yönetmedi; yönetim, satın alma ve kadro kararları ilk kez.

Önlem: Deneyimli işletme müdürü / şef kadroda; haftalık KPI raporu; ilk 90 gün danışman desteği. · Erken uyarı: Personel devri, fire oranı, müşteri şikayetleri

Lokasyon / Kira

Kira artışı ve yenileme

Olasılık 2Etki 36

Kira/ciro oranı olgun yılda %10. Yıllık artış TÜFE ile sınırlı; sözleşme yenilemesinde piyasa rayicine sıçrama riski var.

Önlem: 5+5 yıl sözleşme, yenileme opsiyonu, ruhsat şartlı fesih maddesi, kira şerhi; kira TL olmalı. · Erken uyarı: Kira/ciro > %15

Finansman ihtiyacı ve fon kullanımı

Toplam finansman ihtiyacı 11,2 mn ₺: özkaynak 7,70 mn ₺ (%69), yatırımcı talebi 3,60 mn ₺.

Yatırımcıya teklif: 3,60 mn ₺ karşılığı %35 hisse → post-money 10,3 mn ₺, pre-money 6,69 mn ₺ (2. yıl FAVÖK'ün 1.4 katı). Yatırımcının payına düşen dağıtılabilir nakit (vergi ve %15 temettü stopajı sonrası) ile 5 yıllık çarpan 2.54x, IRR %31 nominal / %12 reel / %14 € bazında — %40 TL eşiğinin altında. 3. yıl temettü getirisi %47.

Kaynak	Tutar	Pay
Özkaynak (kurucu)	7.700.000 ₺	%69
Model ihtiyacı	3.500.926 ₺	%31
Kurucunun talebi	3.600.000 ₺	%32
Toplam yatırım	11.200.926 ₺	100%

Yatırımcı getirisi (%35 hisse)

Şirket değeri (post-money): 10.285.714 ₺
Pre-money: 6.685.714 ₺
Değer / 2. yıl FAVÖK: 1.4x
Yatırımcı çarpanı (5 yıl): 2.54x
Yatırımcı IRR (nominal / reel / €): %31 / %12 / %14
3. yıl temettü getirisi: %47

%40 TL eşiğinin altında

Proje getirisi

Basit geri ödeme: 20 ay
IRR (nominal): %58
Yatırım çarpanı (5 yıl): 3.22x
2. yıl nakit getirisi: %51

Fon kullanımı

37%

20%

15%

11%

İşletme sermayesi + KDV4,17 mn ₺37%
Tadilat ve inşaat2,29 mn ₺20%
Açılış öncesi giderler1,70 mn ₺15%
Mobilya ve marka1,22 mn ₺11%
Ekipman ve IT915 bin ₺8%
Depozito495 bin ₺4%
Beklenmeyen giderler409 bin ₺4%

EUR / USD referans görünümü

Sabit referans kurla (2026-09-01: 1 € = 55.5 ₺, 1 $ = 47.5 ₺) çevrilmiştir; kur tahmini değildir. TL rakamlar nominaldir, döviz karşılıkları açılış yılı satın alma gücü için yaklaşık bir ölçektir.

Kalem	TL	EUR	USD
Toplam yatırım	11.200.926 ₺	€202k	$236k
Tadilat, ekipman, mobilya	4.089.902 ₺	€74k	$86k
İşletme sermayesi	3.290.852 ₺	€59k	$69k
Aylık kira	165.000 ₺	€2.973	$3.474
Ortalama fiş (KDV dahil)	330 ₺	€6	$7
1. yıl net ciro	20.890.463 ₺	€376k	$440k
2. yıl net ciro	30.748.763 ₺	€554k	$647k
2. yıl FAVÖK	7.262.960 ₺	€131k	$153k
2. yıl net kâr	4.753.724 ₺	€86k	$100k
Yatırım talebi	3.600.000 ₺	€65k	$76k
Post-money değer	10.285.714 ₺	€185k	$217k
5. yıl sonu değer (terminal)	3.785.852 ₺	€68k	$80k

Yol haritası ve ruhsat kontrol listesi

Açılış zaman çizelgesi (tipik 16 hafta)

1–2. haftaKira sözleşmesi ve tapu/ruhsat uygunluk kontrolü
2–3. haftaŞirket kuruluşu, vergi levhası, oda kaydı
3–11. haftaMimari proje, tadilat ve tesisat
8–12. haftaEkipman tedariki ve montaj
9–14. haftaRuhsat başvurusu, itfaiye, gıda kayıt
12–15. haftaİşe alım, hijyen belgeleri, SGK, eğitim
15–16. haftaSoft opening ve açılış pazarlaması

Belge / izin	Kurum	Tipik maliyet	Süre
Vergi dairesi kaydı, işe başlama bildirimi ve vergi levhasıŞahıs: işe başlamadan 10 gün içinde bildirim. Şirket: MERSİS/ticaret sicil üzerinden otomatik; vergi dairesi yoklama yapar.	Gelir İdaresi Başkanlığı – bağlı vergi dairesi (mali müşavir aracılığıyla)	Harç yok; mali müşavir kuruluş 3.000–10.000 ₺	1–5 iş günü
Ticaret sicil / esnaf sicil kaydı ve oda üyeliğiBelediye ruhsat dosyasında oda kayıt belgesi istenir. Ltd. asgari sermaye 50.000 ₺, A.Ş. 250.000 ₺.	Ticaret Sicil Müdürlüğü veya Esnaf Sicil; Ticaret Odası / Lokantacılar, Pastacılar, Kahveciler Odası	Şahıs 2.000–6.000 ₺; Ltd. 25.000–45.000 ₺; A.Ş. 35.000–65.000 ₺ (sermaye hariç)	1–5 iş günü
İşyeri Açma ve Çalışma RuhsatıKafe/pastane/lokanta 'sıhhi müessese'; içkili yer, bar, canlı müzik 'umuma açık istirahat ve eğlence yeri'. Tapuda 'mesken' ise kat maliklerinin oybirliği gerekir (KMK md. 24).	İlçe Belediyesi Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü	5.000–40.000 ₺ (m² ve belediyeye göre)	Sıhhi müessese: aynı gün–2 hafta; içkili/umuma açık yer: 3–8 hafta
Kat malikleri muvafakati (tapu 'mesken' ise)Kira sözleşmesinden sonra en sık başarısızlık nedeni: sözleşmeyi imzalamadan tapu cinsini kontrol edin. Baca ve havalandırma ortak alanlardan geçiyorsa dükkânda bile muvafakat gerekir.	Bina kat malikleri kurulu (noter onaylı karar)	Noter 1.500–5.000 ₺	1–6 hafta
Gıda İşletme Kayıt Belgesiİlk satıştan önce alınmalı. Sonrasında hijyen ön koşulları, izlenebilirlik, alerjen bildirimi ve personel hijyen eğitimi yükümlülükleri başlar.	Tarım ve Orman Bakanlığı İl/İlçe Müdürlüğü	Ücretsiz	1–4 hafta (yasal süre 30 gün)
Hijyen Eğitimi Belgesi (tüm personel)8 saatlik kurs, ömür boyu geçerli, e-Devlet'ten doğrulanır. Ayrıca 6331 İSG için işe giriş sağlık raporu.	MEB Halk Eğitim Merkezleri / MEB onaylı e-eğitim	0–1.500 ₺ kişi başı	1–7 gün
SGK işyeri bildirgesi ve sigortalı işe girişİşe giriş bildirgesi işe başlamadan en az 1 gün önce. 5+ çalışanda maaşlar bankadan ödenir. Kayıt dışı çalışan tüm teşvikleri düşürür.	SGK (e-Bildirge)	Harç yok; işveren maliyeti brütün ~1,3 katı	Aynı gün (elektronik)
İş Sağlığı ve Güvenliği: risk değerlendirmesi, acil durum planı, OSGBLokanta (NACE 56.10) ve fırın/pastane imalatı 'tehlikeli' sınıf: iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi zorunlu. Kafe 'az tehlikeli'.	Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı; OSGB	OSGB 1.500–5.000 ₺/ay; risk değerlendirmesi 3.000–8.000 ₺	Açılıştan önce 1–2 hafta
İtfaiye raporu / yangın güvenliği uygunluğuSöndürme tüpleri, acil çıkış, davlumbaz ve yağ kanalı temizlik sözleşmesi, baca uygunluğu, gaz kaçak dedektörü ve selenoid vana kontrol edilir.	Büyükşehir / belediye itfaiyesi	Rapor 1.000–5.000 ₺; ekipman 10.000–60.000 ₺	1–3 hafta
Müzik telif lisansı (MESAM/MSG, MÜ-YAP, MÜYORBİR)Spotify gibi tüketici abonelikleri ticari kullanım için lisans değildir. Canlı müzik için ayrıca belediye izni ve gürültü kuralları.	Meslek birlikleri	5.000–40.000 ₺/yıl	1–2 hafta
Yeni nesil ÖKC (yazar kasa POS) ve e-Fatura/e-ArşivHer satış için fiş/fatura zorunlu; paket platform siparişleri dahil. 3 milyon ₺ ciroda e-Fatura zorunlu; internet satışında eşik 500 bin ₺.	Gelir İdaresi Başkanlığı	ÖKC 8.000–25.000 ₺/cihaz; entegratör 3.000–15.000 ₺/yıl	1–2 hafta
Kaldırım işgal izni ve tabela (ilan-reklam vergisi)İzinsiz masa-sandalye zabıta tarafından kaldırılır.	İlçe belediyesi	İşgaliye 500–3.000 ₺/m²/yıl; ilan-reklam 1.000–10.000 ₺/yıl	Yıllık beyan (Ocak)
Fiyat listesi, servis ücreti ve alerjen bilgilendirmesiFiyatlar KDV dahil ve sipariş öncesi görünür olmalı; servis ücreti menüde önceden yazmalı; 14 alerjen menüde veya talep üzerine.	Ticaret Bakanlığı İl Müdürlüğü; Tarım ve Orman	0	Açılış öncesi
İşyeri sigortaları (yangın, 3. şahıs, işveren sorumluluk)DASK binayı kapsar, kiracının eşyasını değil. Müşteri yaralanması ve gıda zehirlenmesi iddiaları için 3. şahıs sorumluluk önerilir.	Sigorta şirketleri (mal sahibi / franchise şart koşabilir)	15.000–80.000 ₺/yıl	Açılış öncesi

Varsayımlar ve kaynaklar

Sektör ortalamaları 2026-09 tarihli tahminlerdir; enflasyon nedeniyle üç ayda bir güncellenir.

Varsayım	Değer	Kaynak
venueName	Moda Kahve Evi	Kullanıcı
founderName	Elif Demir	Kullanıcı
concept	specialty_coffee	Kullanıcı
cityName	İstanbul	Kullanıcı
districtName	Kadıköy Moda	Kullanıcı
cityTier	istanbul_secondary	Türetilmiş
locationType	street	Kullanıcı
tourismDependency	low	Türetilmiş
openingMonth	2027-03	Kullanıcı
leaseTermYears	5	Sektör ortalaması
isFranchise	✗	Kullanıcı
franchiseInitialFee	0	Sektör ortalaması
royaltyRate	0	Sektör ortalaması
marketingFundRate	0	Sektör ortalaması
servesAlcohol	✗	Kullanıcı
alcoholRevenueShare	0	Sektör ortalaması
legalEntity	limited	Kullanıcı
grossAreaM2	85	Kullanıcı
seatsIndoor	32	Kullanıcı
seatsOutdoor	8	Kullanıcı
outdoorMonthsActive	6	Türetilmiş
operatingDaysPerMonth	30	Kullanıcı
operatingHoursPerDay	12	Kullanıcı
shellCondition	second_hand_fb	Kullanıcı
fitoutCostPerM2	25.406	Sektör ortalaması
kitchenEquipmentCost	935.384	Sektör ortalaması
equipmentSecondHandShare	30.0%	Kullanıcı
furnitureCostPerSeat	25.393	Sektör ortalaması
posItCost	133.626	Sektör ortalaması
signageBrandingCost	200.440	Sektör ortalaması
designProjectFeePct	6.0%	Sektör ortalaması
licensingPermitsCost	167.033	Sektör ortalaması
keyMoney	500.000	Kullanıcı
depositMonths	3	Sektör ortalaması
preopeningMarketing	222.711	Sektör ortalaması
preopeningTrainingWeeks	3	Türetilmiş
fitoutMonths	2	Türetilmiş
rentFreeMonths	1	Sektör ortalaması
openingInventoryMonths	50.0%	Sektör ortalaması
contingencyPct	10.0%	Sektör ortalaması
workingCapitalMonths	4	Sektör ortalaması
avgTicketGross	330	Kullanıcı
seatTurnsPerDay	6	Türetilmiş
matureUtilization	63.0%	Sektör ortalaması
rampProfile	standard	Türetilmiş
annualRealGrowthPct	0	Sektör ortalaması
takeawayShare	30.0%	Türetilmiş
deliveryRevenueShare	10.0%	Kullanıcı
deliveryCommissionRate	30.0%	Kullanıcı
deliveryAdsPct	5.0%	Sektör ortalaması
deliveryTicketFactor	90.0%	Türetilmiş
beverageRevenueShare	80.0%	Sektör ortalaması
cogsFoodPct	27.0%	Sektör ortalaması
cogsBeveragePct	23.0%	Türetilmiş
seasonalityProfile	urban_standard	Türetilmiş
seasonalityAmplitude	1	Sektör ortalaması
ramadanEffectEnabled	✓	Sektör ortalaması
minWageGross	33.030	Sektör ortalaması
employerCostFactor	1,33	Sektör ortalaması
midYearWageStepPct	0	Sektör ortalaması
founderSalaryMonthly	55.171	Türetilmiş
founderWorksInVenue	✓	Kullanıcı
rentMonthly	165.000	Kullanıcı
rentEscalationPath	24% / 18% / 14%	Sektör ortalaması
landlordIsIndividual	✓	Kullanıcı
commonChargesPerM2	0	Türetilmiş
utilitiesPerM2	356	Sektör ortalaması
marketingPctRevenue	3.0%	Kullanıcı
accountingLegalMonthly	13.363	Sektör ortalaması
softwareSubscriptionsMonthly	7.238	Sektör ortalaması
maintenancePct	1.0%	Sektör ortalaması
packagingPctOffPremise	4.0%	Sektör ortalaması
cardPaymentShare	85.0%	Sektör ortalaması
cardCommissionRate	2.5%	Sektör ortalaması
otherFixedMonthly	27.839	Sektör ortalaması
corporateTaxRate	25.0%	Sektör ortalaması
kdvRateFoodService	10.0%	Sektör ortalaması
kdvRateAlcohol	20.0%	Sektör ortalaması
kdvInputBlendedCogs	6.0%	Sektör ortalaması
kdvInputCapex	20.0%	Sektör ortalaması
kdvInputOpex	20.0%	Sektör ortalaması
inflationPath	24% / 18% / 14%	Sektör ortalaması
menuRepricingLagMonths	3	Sektör ortalaması
discountRateNominal	40.0%	Sektör ortalaması
fxUsdTry	47,5	Sektör ortalaması
fxEurTry	55,5	Sektör ortalaması
fxAnnualDepreciationPct	15.0%	Sektör ortalaması
equityAmount	7.700.000	Kullanıcı
loanAmount	0	Türetilmiş
loanRateApr	45.0%	Sektör ortalaması
loanTermMonths	36	Sektör ortalaması
investorAsk	3.600.000	Kullanıcı
equityOfferPct	35.0%	Kullanıcı
hasInvestorSource	✓	Türetilmiş
terminalValueMethod	book_value	Sektör ortalaması
terminalEbitdaMultiple	3	Sektör ortalaması
replacementCapexMonthlyPct	0.5%	Sektör ortalaması

Önemli uyarı

## Önemli uyarı Bu rapor ve ekindeki yatırımcı sunumu, FIZIB platformu tarafından, kullanıcının anket sorularına verdiği yanıtlar ile kullanıcı tarafından seçilen veya platformun önerdiği varsayımlar esas alınarak, otomatik bir finansal model ve (tercih edilmişse) yapay zekâ destekli metin üretimi yoluyla hazırlanmıştır. Rapor yalnızca genel bilgilendirme ve ön değerlendirme amaçlıdır. ## 1. Yatırım tavsiyesi değildir Bu rapor, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili mevzuat anlamında yatırım danışmanlığı, yatırım tavsiyesi, halka arz, pay veya sermaye piyasası aracı satış çağrısı ya da kitle fonlaması daveti değildir. FIZIB, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluş değildir ve raporda yer alan hiçbir ifade herhangi bir yatırımın yapılması veya yapılmaması yönünde kişiye özel bir öneri olarak yorumlanamaz. ## 2. Mali müşavirlik veya hukuki danışmanlık değildir Rapor, 3568 sayılı Kanun kapsamında mali müşavirlik hizmeti, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu kapsamında hukuki danışmanlık veya herhangi bir bankacılık, kredi aracılığı ya da sigorta hizmeti niteliği taşımaz. Raporda yer alan ruhsat, izin, vergi ve istihdam bilgileri genel niteliktedir; belediyeye, ile, işletme türüne ve zaman içindeki mevzuat değişikliklerine göre farklılık gösterebilir. Kesin ve güncel bilgi için ilgili belediye, Tarım ve Orman Bakanlığı il müdürlüğü, vergi dairesi, serbest muhasebeci mali müşavir ve avukat ile görüşülmelidir. ## 3. İleriye dönük beyanlar Ciro, maliyet, kâr, nakit akışı, geri ödeme süresi, iç verim oranı ve benzeri tüm sayısal sonuçlar, rapor tarihindeki varsayımlara dayalı tahminlerdir; birer taahhüt veya garanti değildir. Gerçekleşen sonuçlar; lokasyon, rekabet, yönetim kalitesi, tedarik fiyatları, enflasyon, döviz kurları, faiz oranları, asgari ücret ve vergi düzenlemelerindeki değişiklikler ile öngörülemeyen olaylar nedeniyle önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Türkiye'deki yüksek enflasyon ortamında tüm tutarlar rapor tarihi itibarıyla Türk Lirası cinsindendir; EUR/USD karşılıkları yalnızca gösterim amaçlıdır. ## 4. Verilerin sorumluluğu Raporun doğruluğu, kullanıcı tarafından girilen bilgilerin doğruluğuna bağlıdır. FIZIB, kullanıcı girdilerini doğrulamaz. Yapay zekâ ile üretilen metinler hata, eksiklik veya güncel olmayan bilgi içerebilir ve kullanıcı tarafından kontrol edilmelidir. ## 5. Garanti ve sorumluluk FIZIB, raporun belirli bir amaca uygunluğu, finansman bulunması, ruhsat veya izin alınması ya da işletmenin kârlı olması konusunda hiçbir garanti vermez. Yürürlükteki tüketici mevzuatından doğan haklar saklı kalmak kaydıyla, FIZIB rapora dayanılarak alınan kararlardan ve bunların sonuçlarından, kâr kaybı dâhil doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumlu değildir. ## 6. Üçüncü kişilerle paylaşım Kullanıcı bu raporu veya sunumu yatırımcılar, bankalar ya da diğer üçüncü kişilerle paylaşırken bu uyarıyı bütün olarak korumakla yükümlüdür. Raporu alan üçüncü kişiler, kendi bağımsız değerlendirmelerini yapmalı ve gerekli özeni göstermelidir. Bu raporu kullanmakla, yukarıdaki uyarıları okuduğunuzu, anladığınızı ve kabul ettiğinizi beyan etmiş olursunuz.

→ Tam metin

Oluşturulma: 05.09.2026 09:00:00 · Motor v1.0.0 · Benchmark sürümü 2026-09